Información completa: comprar una vivienda
Comprar una casa donde vivir es una de las decisiones más importantes que tomamos como consumidores
Elegir dónde vivir supone una inversión de tiempo y un gasto de dinero a largo plazo, por lo que antes de tomar la decisión, el consumidor debe tener en cuenta una serie de factores, entre los que destaca el tipo de vivienda que queremos adquirir, si es nueva o de segunda mano.
Compra de una vivienda nueva
En el caso de que se decida por comprar una vivienda nueva, es importante que sepa que la oferta, promoción y publicidad tiene que ser objetiva y cierta y no debe provocar confusión en relación a las características y condiciones de adquisición de la vivienda. Asimismo, se debe indicar si el edificio está concluido o se encuentra en construcción.
Es importante conservar la publicidad de la vivienda que se va a adquirir puesto que los datos, características y condiciones relativas a su construcción, ubicación, servicios e instalaciones, así como las condiciones de adquisición, utilización y forma de pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad, son exigibles aunque no figuren después expresamente en el contrato.
El promotor deberá poner a su disposición, antes de la firma del contrato, la siguiente información:
Datos de la empresa
Como su nombre o razón social, domicilio y los datos de inscripción en el Registro Mercantil, en su caso. Si se trata de una vivienda nueva, es obligatorio indicar el nombre y domicilio del arquitecto y del constructor.
Sobre la vivienda
Entre otros:
- Plano de situación del edificio y descripción de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Plano de la vivienda, en el que figure la superficie útil y la distribución.
- Plano con el trazado de las redes eléctricas, de agua, de climatización, etc., así como las medidas de seguridad contra incendios con que cuenta el edificio.
- Memoria de calidades y descripción de los materiales empleados para realizar los aislamientos térmicos y acústicos.
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
- Precio de la vivienda y forma de pago.
- Si la venta se hace sobre plano, en el contrato debe constar que, en caso de que la construcción no se inicie, no se termine en el plazo convenido o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente, el promotor está obligado a devolver al comprador las cantidades entregadas a cuenta, además de los intereses legales. También debe figurar en el documento, el nombre de la compañía aseguradora o entidad bancaría con la que el promotor ha suscrito el seguro o aval que garantizará la devolución de esas cantidades, así como la cuenta constituida para que el consumidor pueda depositarlas.
- En el caso de que la vivienda o las zonas comunes estén sin terminar, se debe indicar el estado en que se encuentra la obra y la fecha de su entrega.
- Los datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, si está inscrito o mención de que no lo está.
- Certificado de Eficiencia Energética del edificio.
- Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística y de la licencia de primera ocupación de la vivienda, si las hay.
- Asimismo, se indicará que se encuentra a disposición de los interesados en la adquisición o arrendamiento, el Libro del Edificio que se esté formando en el curso de la obra o, si ésta hubiese concluido, que ya se encuentre en poder del propietario.
- Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, si existen, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.
Sobre el precio
- Precio total, incluyendo los honorarios del agente inmobiliario, si lo hay, los impuestos (IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según proceda) y la forma de pago.
- Medios de pago (transferencia, metálico…) que se admiten para abonar las cantidades aplazadas.
- Garantía que debe constituir el comprador por el precio de la vivienda o por parte de él.
- Seguro o aval que garantice las cantidades entregadas a cuenta.
- Descuento de las cantidades entregadas a cuenta del importe total de la venta, ya que se le deben descontar del precio final de la venta. Es recomendable exigir factura, justificante o recibo de esas cantidades entregadas.
Contrato
El contrato de compra- venta deberá estar redactado en términos claros y sencillos para el consumidor. Deberá cumplir los principios de buena fe y equilibrio entre las partes, de tal manera que no incluya cláusulas que impongan, entre otros, la obligación de abonar los gastos de preparación de la titulación que le corresponden al promotor, el pago de errores administrativos que no sean culpa suya o incrementen el precio por servicios, accesorios o recargos que no correspondan a prestaciones adicionales aceptadas él.
En este sentido, todas las reformas que se produzcan con posterioridad al inicio de la obra y que modifiquen el precio de la vivienda, deben ser comunicadas y aceptadas por los consumidores.
En el caso de las reformas que proponga el consumidor, deberán ser formalizadas en un documento escrito, en el que se detalle, la descripción de la misma y la modificación del precio y las fechas de entrega, si las tuviera.
Cantidades entregadas a cuenta
Cuando un consumidor se interesa por una vivienda sobre plano, aún no construida, puede suceder que el promotor le solicite la entrega de determinandas cantidades de dinero para la construcción de esa casa. Estas entregas de dinero a cuenta, incluidas las que se entregan en viviendas de régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, deben estar garantizadas y protegidas. En este sentido, el promotor debe garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, las cantidades entregadas a través de las siguientes formas:
- Contratando un seguro de caución o aval bancario que garantice al comprador que, en el caso de que la construcción no se inicie o no se termine en el plazo señalado, se le devuelvan las cantidades entregadas (impuestos incluidos) más el interés legal del dinero.
- Depositando esas cantidades en una cuenta constituida para estos efectos.
El seguro y el aval bancario deben cumplir una serie de requisitos:
Seguro de caución
Para que el seguro de caución sea válido tiene que cumplir, entre otros, los siguientes requisitos:
- ser individual (uno por cada adquiriente) y con identificación del inmueble para el que se entregan las cantidades.
- Incluir la cuantía total de las cantidades anticipadas (impuestos incluidos) aumentada en el interés legal del dinero, desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.
- Lo debe pagar y firmar el promotor.
- Su duración no puede ser inferior a la fecha de construcción y entrega de la vivienda.
Aval bancario
El aval podrá servir como garantía, siempre que se emita por el total de las cantidades anticipadas y esté en vigor desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.
Además, recuerde que...
El seguro de caución o el aval bancario se cancelarán una vez se haya obtenido la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o documento equivalente de la vivienda.
Hasta que la empresa promotora no obtenga la licencia de edificación, no tiene obligación de garantizar ninguna cantidad entregada anticipadamente, por lo que es conveniente que compruebe que dispone de ella antes de entragarle ninguna cantidad.
Si la construcción no se inicia o no se entrega a tiempo, el comprador puede escoger entre resolver el contrato y recuperar las cantidades adelantadas o conceder una prórroga al promotor, haciendo constar en una cláusula adicional al contrato la nueva fecha de terminación de la construcción y entrega.
El promotor dispone de un plazo de 30 días, desde que el consumidor resuelve el contrato, para devolver las cantidades entregadas a cuenta (impuestos incluidos) más los intereses. Transcurrido ese tiempo sin que el promotor haya devuelto el importe, el consumidor podrá reclamar el reintegro de las cantidades, o bien a la compañía de seguros, en caso de que el dinero esté garantizado con un seguro de caución, o bien a la entidad financiera que hace de avalista, si las cantidades se garantizaron mediante aval, que deberán ingresarlas en el plazo de 30 días.
El promotor deberá entregarle, junto con el resto de la información relativa al contrato, un documento donde se especifique que las cantidades entregadas a cuenta están sujetas a un seguro de caución o aval bancario, el nombre de la aseguradora o entidad donde haya suscrito esta garantía y el número de la cuenta donde deba ingresar los pagos.
Vivienda de segunda mano
Las viviendas de segunda mano son aquellas viviendas que se compran a otro particular, bien directamente o a través de un agente inmobiliario. En el caso de que la compra se realice entre particulares, el vendedor no está sometido a las normas y obligaciones de información que la legislación establece para la transmisión de vivienda nueva. No obstante, antes de firmar la transacción es recomendable informarse o solicitar al vendedor los siguientes datos:
Nota simple del Registro de la Propiedad en la que conste que él es el propietario del inmueble y si la vivienda está libre o no de cargas (hipotecas, embargos, cancelaciones).
Certificado del presidente de la comunidad de propietarios donde se recoja que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad. Es conveniente que se informe también, sobre la situación económica de la comunidad, la cuota que debe pagar y si existen o no derramas extraordinarias o previsión de aprobarlas en los próximos meses
Que está pagada la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), así como que se trata de una vivienda que no tiene limitaciones para ser vendida al precio requerido (por ejemplo, que no es una vivienda de protección oficial, de precio tasado).
Compra de segunda mano a través de un agente inmobiliario
Un agente inmobiliario es el profesional que actúa como intermediario en la compraventa de la vivienda, cobrando una contraprestación que consiste, por lo general, en un porcentaje sobre el precio de la venta.
Para ser agente inmobiliario no es necesario ser agente de la propiedad inmobiliaria ni estar en posesión de ninguna titulación. Sin embargo, solo pueden anunciarse como Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), los colegiados en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. El resto debe utilizar otra calificación.
Información acerca del agente
Tiene derecho a solicitar y recibir del agente inmobiliario la información siguiente:
- Identificación personal y/o empresarial del API o intermediario.
- Un certificado del Registro de la Propiedad para comprobar si el titular del inmueble es el vendedor y cuáles son las características del inmueble (distribución, metros cuadrados…), así como para saber si existen o no cargas sobre el inmueble.
- Una confirmación de si el encargo de la venta se ha firmado con carácter de exclusividad.
- El precio total de la compraventa.
- En el caso de que se entreguen cantidades a cuenta, un recibo de los pagos efectuados.
- Un comprobante de que el vendedor se encuentra al corriente de pago del IBI y de las cuotas de la comunidad de propietarios.
Contrato con el agente inmobiliario
Como consumidor, puede relacionarse con el agente inmobiliario:
- A través de un contrato de encargo de compra. En él se establecen las facultades otorgadas al agente (si se trata de un contrato de mandato -el agente actúa como representante del consumidor-, si se le encomienda una labor de mera gestión…), los honorarios a satisfacer, las obligaciones que puede asumir el agente en nombre del cliente (por ejemplo, tramitar un préstamo hipotecario), la duración del contrato, entre otros.
- Sin relación contractual. El agente inmobiliario tiene firmado un contrato de encargo de venta con una tercera persona, propietaria de la vivienda que se ofrece al consumidor. El agente inmobiliario será el encargado de enseñar la vivienda y realizar las negociaciones con el consumidor adquiriente, pero la aceptación de la oferta de compra la tiene que realizar el propietario del inmueble.
Es importante conocer si el contrato de encargo de venta es en exclusividad (el propietario de la vivienda se compromete a dejar la venta de su vivienda en manos del agente inmobiliario por un tiempo determinado, sin que pueda vender la vivienda por su cuenta) o no (en los contratos sin exclusividad de venta el propietario puede encargar la venta a otras personas, intermediarios o no, o incluso realizarla él mismo).
El importe de los honorarios se fija en el contrato de encargo de venta firmado entre el vendedor y el agente inmobiliario.
Formas de pago, impuestos y gastos
La compra de una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, lleva aparejada una serie de gastos, como son la escrituración de la vivienda, así como el pago de impuestos, como el IVA para la vivienda nueva o el ITPAJD, en el caso de la vivienda de segunda mano:
Impuestos que se aplican en la compra de vivienda nueva
- El IVA (supone un porcentaje sobre el importe escriturado).
- El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se aplica un tanto por ciento sobre la escritura de compraventa y la escritura de constitución de la hipoteca.
- El impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). Es un impuesto municipal que grava el aumento del valor de los terrenos con el paso de los años. Al realizar la venta del inmueble, sin que exista un incremento del valor, sino más bien una pérdida, no se tiene que pagar dicho impuesto.
Impuestos que se aplican en la compra de vivienda de segunda mano
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía).
Otros gastos
- Gastos de escrituración que se pagan al notario.
- Registro: se paga al registrador para que inscriba la vivienda a nombre del nuevo propietario.
En lo que se refiere al pago de la vivienda, lo usual es hacerlo al contado, bien pagando el importe total o suscribiendo una hipoteca con una entidad bancaria, que adelanta la cantidad necesaria.
Si adquiere una vivienda nueva, el comprador puede subrogarse a la hipoteca que solicitó el constructor o promotor para la construcción de la vivienda.
Responsabilidad individualizada de los agentes que construyen y promocionan viviendas
Independientemente de las responsabilidades establecidas en los contratos de compraventa, todos los agentes que intervienen en la edificación, responden ante los propietarios y terceros adquirientes.
El promotor, aunque no construya, responde, junto a otros agentes, por los daños producidos por vicios o defectos de construcción. Igual responsabilidad tiene la figura del gestor de cooperativas y comunidades de propietarios.
El constructor responde de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de su negligencia, falta de capacidad profesional o técnica, así como de los daños causados por las empresas subcontratadas en la obra.
El arquitecto responde de los daños que se deriven de la insuficiencia, inexactitud o idoneidad del proyecto.
El arquitecto técnico o aparejador es responsable de la exactitud del certificado final de obras. Igualmente, es responsable de las imperfecciones del proyecto, aunque no haya sido elaborado por él.
Según la legislación vigente se establecen tres plazos de responsabilidad en función del tipo de deficiencias que presente la vivienda nueva:
- Diez años, por deficiencias en la estructura: vicios o defectos constructivos que afecten a los elementos estructurales del edificio (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga.
- Tres años, por defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio.
- Un año, sólo exigible al constructor, por los defectos de terminación o acabado de las obras. No es necesario contratar este seguro si el promotor retiene un 5% del importe de ejecución material de la obra que garantice los posibles daños.
Certificado energético de los edificios
Según la legislación vigente (Real decreto 235/2013 de 5 de abril), que aprueba el procedimiento para la certificación de la eficiencia energética de los edificios), se establece que es obligatorio poner a disposición del consumidor que compre o alquile una vivienda un certificado de eficiencia energética que debe informar sobre las características energéticas del edificio.
El certificado energético permite conocer la eficacia de la edificaciones, entre otras, de las viviendas, en relación a su consumo de energía, informando objetivamente sobre su capacidad de ahorro energético.
Edificios obligados
- Edificaciones de nueva construcción.
- Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, salvo que dispongan de un certificado en vigor.
- Inmuebles o partes de ellos donde una autoridad pública ocupe una superficie útil total de más de 250 m2 y que sirvan para atender habitualmente al público.
Edificios excluidos
- Los edificios protegidos oficialmente por su valor arquitectónico o histórico.
- Edificios o partes de estos utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.
- Construcciones provisionales con un plazo previsto de uso igual o inferior a dos años.
- Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales, o partes de ellos; considerándose de baja demanda energética las zonas destinadas a talleres y procesos industriales.
- Edificios o partes de edificios aislados con superficie útil total inferior a 50 m2.
- Tampoco afecta a los inmuebles o partes de estos, cuyo uso anual sea inferior a cuatro meses al año y con un consumo de energía anual inferior al 25% del consumo normal, siempre que el propietario lo haga constar en una declaración responsable.
Información que debe contener el certificado
El certificado debe recoger, entre otra información, los siguientes puntos:
- Identificación del edificio o vivienda, incluyendo su referencia catastral.
- Procedimiento que se ha utilizado para obtener la calificación de eficiencia energética.
- En el caso de los edificios ya existentes, qué normativa sobre ahorro y eficiencia energética, se aplicó en el momento de su construcción. También se debe facilitar un documento con recomendaciones para mejorar la eficiencia energética del edificio.
- Descripción de las características energéticas del edificio.
- Calificación de eficiencia energética del edificio expresada mediante una etiqueta energética.
El técnico que firma el certificado energético debe visitar la vivienda o local.
Quién debe solicitar el certificado
El promotor o propietario es el responsable de obtener y conservar el certificado de eficiencia energética. El documento debe presentarse ante el órgano competente de cada comunidad.
En caso de venta de la vivienda, el comprador puede exigir al vendedor que le entregue el original del certificado de eficiencia energética. En los contratos de alquiler, el propietario debe exhibir o facilitar al nuevo inquilino una copia del certificado.
En la Comunidad de Madrid, transcurridos dos días hábiles desde la presentación telemática del certificado, se puede descargar la etiqueta de eficiencia energética. El distintivo debe incluirse en cualquier oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del inmueble.
En la etiqueta debe figurar, de forma clara e inequívoca, si el certificado se concedió al proyecto de ejecución o al inmueble ya terminado o existente.
Registro
Por último, la nueva legislación establece que, en cada comunidad autónoma el órgano competente en materia de certificación energética de edificios, debe habilitar un registro que permitirá realizar inspecciones y control técnico y administrativo de los certificados emitidos.
Este órgano además se encargará de regular el procedimiento para que el propietario o promotor presenten de forma telemática el certificado. Si se justifica la imposibilidad de presentarlo por esta vía, se permitirá hacerlo de forma presencial.
Los promotores o propietarios tienen obligación de inscribir en el registro el certificado de eficiencia energética obtenido.
Cómo reclamar
Las reclamaciones por defectos en la vivienda se deben dirigir en primer lugar al promotor o constructor. En el caso de las cooperativas de vivienda, la queja se debe plantear al consejo rector, a la empresa gestora y a la constructora. Si no se recibe una respuesta satisfactoria o no ha habido contestación al escrito en un mes, se puede acudir a los tribunales de justicia así como a la Oficina de Atención al Consumidor de la Dirección General de Comercio y Consumo, que admitirá su reclamación en el caso de que el reclamado sea una empresa. Si la compra se realiza entre particulares, la reclamación tiene que plantearse en los tribunales de justicia.
Es recomendable, antes de acudir a los tribunales de justicia, que consulte los servicios de orientación jurídica, que se encargan de atender e informar a los ciudadanos en la defensa de sus derechos, en la tramitación de sus reclamaciones judiciales y en la obtención de la asistencia jurídica gratuita.
Existen determinados supuestos en los que se disfruta de esta asistencia jurídica gratuita, que proporciona los medios para defender sus derechos ante la justicia en el caso de no disponer de los recursos económicos suficientes para litigar. Este derecho permite al consumidor disfrutar sin coste alguno de abogado y procurador, así como la ausencia de otros costes económicos como pueden ser el pago de tasas judiciales, los gastos notariales requeridos, la inserción gratuita de anuncios o edictos en periódicos oficiales o la exención del pago de depósitos necesarios para la interposición de recursos.